2021年6月21日，我国首批9单公募REITs项目在沪深交易所正式上市，标志着我国基础设施公募REITs试点正式落地，为这一创新金融工具的蓬勃发展按下了启动键。在随后的四年时间里，我国公募REITs市场逐步建立并完善了发行、交易、扩募等流程与机制。在总市值突破2000亿元“大关”的同时，底层资产也迎来进一步丰富，为吸引更多社会资本参与基础设施建设、推动我国产业升级与经济结构调整提供了重要支持。

　　2020年4月，中国证监会和国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，标志着我国公募REITs试点的正式起步。随后的2021年1月，上交所和深交所正式发布REITs业务配套规则，明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。

　　自2024年以来，公募REITs驶入发展快车道。2024年7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(以下简称“常态化发行通知”)，标志着公募REITs市场正式迈入常态化阶段。

　　相比2021年首批正式上市的9单公募REITs，四年时间里，我国公募REITs市场规模明显提升，这一创新金融工具已经从试点逐渐转化为我国资本市场的重要组成部分。Wind数据显示，截至6月18日记者发稿，我国二级市场基础设施公募REITs共66只，总市值约为2045.58亿元，正式突破2000亿元“大关”。其中，平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT最新市值超百亿元，华夏华润商业REIT总市值近百亿元。此外，中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT等7只公募REITs的最新市值达到了50亿元以上。

　　“四年来，我国公募REITs市场已实现制度体系、市场韧性和生态功能三大维度的跃升。”南开大学金融发展研究院院长田利辉告诉《经济参考报》记者，从试点探索到形成“首发+扩募”双轮驱动格局，36只产品覆盖产业园区、仓储物流、新能源等7大类资产，发行规模超千亿元，制度规则覆盖发行、交易、信披全链条，制度体系不断完善。

　　“REITs作为权益性工具，在有效盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道、增强资本市场服务实体经济质效方面发挥了重大作用。”博时基金REITs业务营运总监刘玄对《经济参考报》记者表示，近年来，REITs市场投资需求的持续增长也促进了市场的快速扩容。一方面，投资机构的投资需求明显多元化，投资者为了分散风险，主动对大类资产进行多元化配置；另一方面，保险资金、养老金等机构投资者对长期收益资产需求较大，公募REITs的现金流和分红特性符合其投资要求，因而机构投资者参与公募REITs的积极性也在不断提高。

　　从投资者回报来看，我国公募REITs分红金额逐年增长。Wind数据显示，2021年、2022年、2023年和2024年，全部公募REITs年度累计分红合计分别为7亿元、18.46亿元、66.14亿元和83.87亿元。公募REITs成立4年，年度累计分红增长近11倍。

　　刘玄表示，低利率环境下，公募REITs凭借其较高的分红率、适中的风险水平受到市场青睐。较低的利率环境使投资者对较低风险的资产需求增加，亦有利于公募REITs的发行和扩容。

　　日前，丽江市旅游开发投资集团有限责任公司(以下简称“丽江旅投”)发布两份招标公告，标志着其文旅基础设施公募REITs项目进入实质性筹备阶段。根据丽江旅投公告，公司拟以玉龙雪山作为基础资产开展文旅基础设施公募REITs申报发行工作，拟发行规模不低于25亿元。这也意味着，我国文化旅游领域公募REITs正式迎来“破冰”。

　　除此之外，据不完全统计，截至目前，已有至少19家5A级景区、自然遗产项目启动公募REITs申报相关准备工作，包括喀斯特景区、华山景区、鼋头渚景区、武当山风景区、黄山景区、龙门石窟景区等。

　　四年时间以来，我国公募REITs在规模扩张的同时，底层资产丰富度实现了明显提升，资产类型更趋多元化，从最初的产业园区、交通、港口等基础设施，逐步扩展至保障性租赁住房、仓储物流、商业消费等多个领域。

　　“根据现行政策分类，目前已上市的公募REITs基础设施资产类型涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源发电、交通基础设施、消费基础设施共计七大类。”刘玄表示。在他看来，后续七大类资产细分行业的资产类别还有待进一步挖掘，同时试点政策鼓励的文旅基础设施、市政基础设施、新型基础设施、水利基础设施等也在积极探索之中。另一方面，目前酒店、写字楼等商业地产项目尚不属于试点范围，从境外市场发展经验来看，未来随着REITs常态化发行和多层次市场建设的推进，REITs资产类型也将更为丰富。

　　“底层资产扩容源于政策主动引导和市场主体创新的双重引擎。”田利辉分析称，对市场而言，底层资产丰富度提升能够降低资产相关性，提高组合风险分散效应，吸引保险、年金等长期资金入场；对基建领域，则可助力形成“投资-建设-盘活-再投资”闭环，破解传统基建融资期限错配难题。

　　在业内人士看来，尽管相较国际市场，我国公募REITs在制度建设和市场交易层面仍存提升空间，但随着未来制度的进一步优化和市场的不断成熟，我国公募REITs有望在服务实体经济、优化投资者资产配置等方面发挥更大的作用。

　　“短期来看，随着增量资金入市、流动性改善、‘锚定规律’凸显等生态体系的完善，公募REITs二级市场将日渐成熟。长期而言，完善REITs市场基础制度，加快多层次REITs市场建设，优化国资国土、税收、会计处理等REITs配套政策，将为REITs市场扩面提质提供长期动力。”谈及我国公募REITs市场后续发展，刘玄表示。

　　而在田利辉看来，相较国际成熟市场，优化公募REITs市场需重点突破流动性机制、ESG融合深度和税制穿透性三方面。当前部分产品日均成交不足千万元，可借鉴新加坡引入做市商分层激励制度，降低中小投资者交易摩擦。

　　在田利辉看来，未来我国公募REITs发展有望呈现扩募常态化、资产科创化和投资国际化三大主线年预计扩募项目占比超过30%，资产重组从“单项目注入”转向“多区域整合”。而数据中心、5G基站等新基建资产将加速上市，技术密集型REITs权重有望突破40%。同时，随着港股REITs互联互通推进，外资配置比例或从当前的3%升至10%，推动估值体系接轨全球。未来需通过流动性改革、ESG标准化、税制优化筑牢根基，深化公募REITs在现代化基建体系中的枢纽作用。

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